Здесь необходимо оговориться, что указанный режим не распространяется на имущество, полученное одним из супругов в дар либо унаследованное им. Также не является совместной собственностью и приватизированное жилье, если второй супруг не участвовал в его приватизации (п. 1 ст. 36 СК РФ).

  Установленное законом положение о совместной собственности супругов на имущество может быть изменено брачным договором (п.1 ст. 42 СК РФ) либо соглашением о разделе общего имущества (п. 2 ст. 38 СК РФ).

  Разница между этими двумя сделками состоит в том, что брачным договором может быть изменен режим имущества, приобретенного супругами до брака, в браке, а также будущего имущества. Брачный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

  Соглашением о разделе общего имущества может быть изменен режим только того имущества, которое приобретено супругами в период брака. К такому соглашению закон не устанавливает требования об обязательном нотариальном удостоверении.

  Брачный договор и соглашение о разделе общего имущества являются основаниями для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав, ведение которого осуществляется учреждениями юстиции: в Санкт-Петербурге - Городским бюро регистрации, а в отношении имущества, находящегося на территории Ленинградской области, - Ленинградской областной регистрационной палатой.

  Изменение режима общей совместной собственности дает в дальнейшем существенные преимущества, в частности, исключает необходимость предоставления нотариально удостоверенного согласия второго супруга при распоряжении недвижимостью, а также позволяет избежать проблем с определением наследственной массы в случае смерти одного из супругов и открытия наследства.

  Если же супруги хотят, чтобы недвижимость и дальше находилась в их общей собственности, все же, исходя из приведенных выше доводов и тех проблем, которые на практике порождает общая совместная собственность, целесообразно изменить ее вид, определив путем заключения соглашения долю каждого супруга в праве на имущество, перейдя тем самым от общей совместной к общей долевой собственности.

  Несмотря на то что действующее законодательство позволяет достаточно просто вывести имущество из режима общей совместной собственности, многие супруги полагают, что проще заключить договор купли-продажи либо дарения между собой, и проблема будет решена.

  Это мнение является ошибочным и влечет за собой напрасную трату времени и денег, поскольку при обращении за регистрацией такой сделки последует отказ. Основанием к этому решению будет являться несоответствие данной сделки действующему законодательству, которое заключается в следующем. При заключении между мужем и женой договора купли-продажи имущества, приобретенного в период брака, совершается мнимая сделка, не порождающая правовые последствия, так как имущество как было в общей совместной собственности, так и остается. Такая сделка является в соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ ничтожной.

  При совершении сделки дарения одним супругом другому имущества, приобретенного в период брака, происходит следующее. Поскольку имущество является их общей совместной собственностью, то в данном случае одаряемый получает в дар в том числе и то, чем он и так владел в силу закона. В этой ситуации можно говорить о притворности сделки, так как договор дарения в данном случае преследует цель вывода имущества из режима общей совместной собственности, то есть прикрывает соглашение о разделе имущества и является в силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ также ничтожной сделкой.

  Еще одна ошибка, допускаемая супругами уже при приобретении недвижимого имущества, заключается в следующем. В пункте 3 статьи 182 ГК РФ установлено, что "представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично".

  На практике зачастую супруги, приняв решение о покупке недвижимости, совершают сделку, предварительно оформив доверенность от имени продавца на одного из них. В результате тот супруг, который выступает от имени продавца, является тем самым представителем, совершающим сделку в отношении и себя лично, поскольку приобретаемое имущество, как уже неоднократно говорилось выше, поступает в совместную собственность, в том числе и его.

  Таким образом, в данном случае нарушается прямой запрет нормы Гражданского кодекса РФ, что влечет за собой ничтожность совершаемой сделки в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ.