 |
|
|
 |
|
| |
Оценка жилой недвижимости.
Покупатели и продавцы, а также все те, кто занят разного рода обменами,
оперируют ценами на жильё прежде всего для того, чтобы, оценить
перспективность своего проекта улучшения жилищных условий и решения
финансовых проблем. При этом никто не собирается упустить свою выгоду,
и каждый хочет знать о ценах буквально всё. А цены диктует рынок.
Поэтому сразу же хочется предостеречь от одной очень
распространённой ошибки. НЕ ЗАНИМАЙТЕСЬ самостоятельным скрупулёзным
процессом «назначения цены» своей или приглянувшейся вам квартиры.
За вас это УЖЕ СДЕЛАЛИ или СДЕЛАЮТ незамедлительно.
Во-первых, дают оценку квартир Государственные службы недвижимости
– Бюро технической инвентаризации (БТИ). У них свои научно
разработанные методики и алгоритмы расчётов, но при всём при этом, так
называемая «балансовая стоимость» по оценке БТИ может в несколько раз
отличаться от рыночной (обычно ниже в 1,5… 5 раз). Используется для
того, чтобы установить размер налогооблагаемой базы при расчёте налога
на имущество физических лиц. Поэтому при совершении сделки за такой
справкой в БТИ придётся обратиться, однако эта оценка для решения
вашего жилищного вопроса практической ценности не имеет.
Во-вторых, такую оценку сделал сам Его Величество Рынок
Недвижимости и вносит в неё свои коррективы буквально ежедневно с
учётом самых разнообразных факторов вплоть до последних течений моды и
слухов о внезапно изменившейся экологической обстановке в районе. Рынок
– это спрос и предложение. Так, на первичном рынке цену жилья
устанавливают те, кто его продаёт. Руководствуются они своими «алчными»
соображениями (как, впрочем, и собственники вторичного жилья), но,
разумеется, под влиянием рыночной ситуации, в том числе конкуренции и
всего прочего. Иначе жильё так никогда и не будет продано.
На стоимость квартиры влияют очень многие факторы: местоположение,
категория дома (материал стен, других несущих конструкций, год
постройки), этаж на котором квартира расположена, наличие лифта и
мусоропровода, количество и расположение комнат, общая и жилая площадь,
размер кухни, высота потолка, тип и размер санузла, материал пола,
наличие лоджии, балкона, эркера, телефона, ориентация окон и вид,
который из них открывается, общее состояние квартиры и инженерных
коммуникаций, а также многие другие «физические» параметры. Общий
принцип таков: чем комфортнее квартира для проживания, тем она дороже.
Но это ещё не всё. Существенно на стоимость квартиры влияет её так
называемый «статус». Квартира может быть «свободной» как физически
(вещи вывезены), так и юридически (никто не зарегистрирован), либо
находиться в «квазисвободном» состоянии (освобождение до продажи), либо
продаётся как «альтернативная» (освобождается после сделки,
предусматривающей одновременную покупку жилья взамен продаваемого).
У квартиры может быть один или несколько собственников (в том числе
несовершеннолетние) и согласие всех собственников (а также органов
опеки и попечительства) может быть получено, а может быть и нет. У
квартиры может быть простая «история» (квартира в новостройке или
приватизирована на законном основании единственным собственником), а
может быть и более сложная и запутанная с явными и скрытыми
обременениями. Чтобы обезопасить себя от неприятностей при покупке и
тех неприятностей, которые могут возникнуть в будущем, покупателю
придётся со всем этим разбираться - проводить проверки, собирать
справки и т.д., а значит и стоимость жилья должна учитывать эти затраты.
Как же со всем этим разобраться, если вы, к примеру, продаёте свою
квартиру? Может быть обратиться к специалистам в одно из агентств
недвижимости, в котором такую оценку делают по телефону, да ещё и
бесплатно (как это часто указывается в рекламе)? Не серьёзно. Они не
видели ни квартиры, ни документов. Ничего не знают о её истории (и не
будут выяснять её по телефону), не нюхали воздух в вашем подъезде и ещё
много чего не.… А ваш звонок в агентство нужен только для того, чтобы
попытаться заполучить вас в качестве своего клиента. Проще пригласить
оценщика из Российского общества оценщиков или из того же агентства
недвижимости. Специалист более или менее квалифицированно сможет
установить, какой ценой отреагирует рынок недвижимости на ваше
предложение на текущий момент. Накладно и… совсем даже не обязательно,
т.к. всё делается ещё проще.
По газетным объявлениям находится ряд квартир, аналогичных вашей,
рассчитывается их средняя стоимость, которая затем уменьшаете
приблизительно на 5% (цену в объявлениях завышают с учётом торга). Для
более точной оценки стоимости квартиры нужно обзвонить те объекты,
которые наиболее похожи на ваш. Поговорите с продавцами. Узнайте, в
каком состоянии их квартира, дом, подъезд… и сравните с вашими. Если
квартира уже продана или находиться под авансом, - попытайтесь узнать
окончательную цену. Узнайте, сколько времени рекламировалась квартира
(если долго - цена была завышена). На основании этой информации можно
довольно точно откорректировать стоимость в зависимости от спроса.
Обратите внимание и на то, что если в квартире сделан даже очень
хороший ремонт, то в её стоимость закладывается не больше 25% - 30% от
стоимости ремонта, иначе такую квартиру просто не продать.
В итоге вы получаете примерно ту сумму, на которую можете
рассчитывать после продажи жилья. Примерно – потому, что рынок в лице
покупателей потом сам учтёт многообразие всех ценообразующих факторов,
о которых было сказано выше. По этой же схеме работают и
профессиональные оценщики, которые опытны и стараются ничего не
упустить, да к тому же располагают несравненно более широкими
статистическими данными, дающими возможность проследить динамику продаж
и сделать прогноз на перспективу.
Несколько сложнее с ценами на «уникальную» недвижимость –
«эксклюзивными» квартирами, загородными домами, коттеджами и проч.
Поступают следующим образом: выставляется объект на продажу (через
хорошую рекламу – чтобы появилось как можно больше потенциальных
покупателей) и продаётся он тому, кто больше заплатит. Если
предлагаемые цены не устраивают собственника – объект снимается с
продажи, как говорится «до лучших времён».
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
