Приватизация жилищного фонда в РФ завершается - Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ срок ее окончания был установлен до 1 января 2007 года, однако Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ срок продлен до 1 марта 2010 года.
Граждане, уже приватизировавшие свое жилье, до этого же срока могут отказаться от права собственности на него и стать снова нанимателями, - см. До 1 января 2010 года возможна расприватизация жилья.
Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ было также установлено, что жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, приватизации не подлежат. Однако Конституционным Судом РФ это положение признано не соответствующим Конституции : «Признать не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статье 19 (часть 2), положение части первой статьи 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции статьи 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года.» (Постановление Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. N 6-П )
Приватизация жилищного фонда в РФ регулируется следующими правовыми актами:
* Законом РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее - Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ»); * Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. N 4 (далее - Примерное положение о приватизации).
Что такое приватизация жилья
Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде (ст.1 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»). Стоит ли приватизировать жилье. Плюсы и минусы приватизации
Приватизация жилищного фонда в РФ завершается - она производится до 1 марта 2010 года и за оставшееся время каждый должен решить - какое жилье он предпочитает.
Граждане, уже приватизировавшие свое жилье, могут отказаться от права собственности на него и стать снова нанимателями.
С приватизированной квартирой можно совершать любые сделки
После приватизации квартира переходит в собственность и с ней можно совершать любые сделки - например, можно продавать квартиру, дарить, завещать и др.
С квартирой, занимаемой по договору найма, нельзя совершать никаких сделок - ее нельзя передать по наследству, продать, подарить и т.п.
Однако обмен приватизированной квартиры на приватизированную совершается путем договора мены (или путем заключения договоров купли-продажи) и при этом взимается госпошлина, исчисляемая от стоимости квартиры, а также платится налог на полученный доход.
Обмен же неприватизированных квартир совершается по разрешению органов местной администрации, в административном порядке, госпошлина и налог при этом не взимаются.
Однако выбор при этом сужается, т.к. с 1 марта 2005 года квартиру, занимаемую по договору социального найма (неприватизированную), можно обменять только на квартиру того же статуса (т.е. на неприватизированную квартиру, занимаемую по договору социального найма). С приватизированной квартирой нельзя произвести принудительный размен жилья
Бывают также ситуации, когда желателен размен квартиры (например, распался брак), но один из собственников приватизированной квартиры не дает согласия на размен. В случае неприватизированной квартиры возможен принудительный размен жилья в судебном порядке, а в случае приватизированной квартиры суд не вправе понудить собственника на какие-либо сделки с принадлежащим ему жильем. Платежи за квартиру
Платежи за приватизированную и неприватизированную квартиру на сегодняшний день существенно не отличаются.
Сколько раз можно приватизировать жилье
Каждый гражданин имеет право на приватизацию жилого помещения только один раз (ст.11 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»).
Если гражданин уже участвовал в приватизации, но договор приватизации был признан недействительным, то этот гражданин снова имеет право на приватизацию. Одно исключение - для несовершеннолетних
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия (ст.11 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»).
Т.е. после достижения 18 лет гражданин имеет право на приватизацию жилого помещения один раз, независимо от того, принимал ли он уже участие (например, с родителями) в приватизации жилого помещения до достижения 18 лет. Какое жилье подлежит приватизации и какое - не подлежит
Можно приватизировать жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда (включая ведомственный фонд), занимаемые на условиях социального найма (ст.2 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»).
Ведомственный фонд - это суть государственный жилой фонд, который находится в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений.
Граждане, забронировавшие занимаемые жилые помещения, приватизируют жилье по месту бронирования жилых помещений (ст.1 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»). Исключение - было, но отменено. Теперь можно приватизировать жилые помещения, предоставленные после 1 марта 2005 года
Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года (ст.4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»).
Это правило было введено в закон о приватизации Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ.
Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ было установлено, что жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, приватизации не подлежат. Однако Конституционным Судом РФ это положение признано не соответствующим Конституции: «Признать не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статье 19 (часть 2), положение части первой статьи 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции статьи 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года.» (Постановление Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. N 6-П ) Если предприятие изменило форму собственности или ликвидировано
Если государственные или муниципальные предприятия с жилищным фондом переходят в иную форму собственности либо ликвидируются, то их жилищный фонд должен быть передан в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья - правопреемникам этих предприятий (если они определены), иным юридическим лицам либо в ведение органов местного самоуправления (ст.18 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»).
Это положение не должно применяться, если правопреемники изменивших форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации (п.6 Примерного положения о приватизации).
Например, предприятие изменило форму собственности - стало акционерным, - а потом построило новый жилой дом. Этого нового дома еще не было при передаче жилищного фонда и поэтому он не подлежит приватизации, поскольку принадлежит к частному жилищному фонду. Те же дома, которые имело это предприятие до акционирования, должны быть переданы с сохранением всех прав граждан, в том числе и права на приватизацию. Какое жилье не подлежит приватизации
Не подлежат приватизации жилые помещения частного и общественного жилищных фондов.
Не подлежат приватизации жилые помещения (ст.4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»):
* находящиеся в аварийном состоянии, * в общежитиях, * в домах закрытых военных городков, * а также служебные жилые помещения (за исключением служебных жилых помещений жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных).
Служебные жилые помещения могут приватизироваться
Однако собственники жилищного фонда вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений (ст.4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»):
Вправе принимать решения собственники или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
Вправе принять решение о приватизации, а вправе и запретить приватизацию - это зависит от воли собственника. Можно ли приватизировать квартиры в доме, требующем капитального ремонта
Не следует смешивать понятия «в аварийном состоянии» и «требуется капитальный ремонт» - жилые помещения в доме, находящемся в аварийном состоянии, не подлежат приватизации, а квартиры в доме, требующем капитального ремонта, подлежат приватизации в обычном порядке (ст.16 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»). При этом, независимо от приватизации жилых помещений дома, за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Можно ли приватизировать квартиры в доме, который подлежит реконструкции, модернизации или сносу
Не следует смешивать понятия «в аварийном состоянии» и «подлежит реконструкции, модернизации или сносу» - жилые помещения в доме, находящемся в аварийном состоянии, не подлежат приватизации, а квартиры в доме, о котором принято решение о реконструкции, модернизации или сносу, подлежат приватизации в обычном порядке. Можно ли приватизировать квартиры в доме - памятнике истории и культуры
Квартиры в доме - памятнике истории и культуры- подлежат приватизации, но граждане, приватизировавшие такие квартиры, должны соблюдать законодательство об их охране (п.18 Примерного положения о приватизации). С такими гражданами в договоре передачи квартиры указываются особые условия (приложение к приложению 3 Примерного положения о приватизации). Можно ли приватизировать квартиры частного или общественного жилищного фонда
Действие Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не распространяется на квартиры частного или общественного жилищного фонда.
Приватизация коммунальных квартир
В настоящее время жилые помещения в коммунальных квартирах подлежат приватизации на общих основаниях.
Требования к приватизации коммунальных квартир много раз рассматривались в различных судебных инстанциях - до ноября 1998 года приватизация была возможна только при согласии всех жителей коммунальной квартиры, - подробнее см. Приватизация коммунальных квартир. История вопроса Для приватизации необходимо согласие всех членов семьи
Для приватизации жилья необходимо (ст.2 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»): согласие всех
* совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, * а также согласие несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Для приватизации необходимо согласие всех совместно проживающих, имеющих равные права на жилое помещение, - в том числе и временно отсутствующих граждан, и бывших членов семьи.
Например, при разводе бывший муж остался зарегистрированным в квартире жены - он обладает правом на жилое помещение и имеет право на приватизацию. Для проведения приватизации - его согласие необходимо. Участие несовершеннолетних в приватизации
Несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение (п.3 Примерного положения о приватизации). Можно согласиться на приватизацию и не участвовать в ней
Граждане могут (п.3 Примерного положения о приватизации):
* дать согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами, * и не участвовать в приватизации сами, т.е. не входить в число собственников данного жилого помещения, указанных в свидетельстве о праве собственности.
При этом за этими гражданами сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого впоследствии полученного жилого помещения. Отказ несовершеннолетних от приватизации
Отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен (п.3 Примерного положения о приватизации):
* опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, * только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.
Виды собственности при приватизации
Жилые помещения можно приватизировать одним из способов (ст.2 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»):
* в общую собственность, * в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
При этом «в общую собственность» не означает, что обязательно все члены семьи должны стать собственниками - часть членов семьи могут дать согласие на приватизацию и не участвовать в ней - собственниками могут стать некоторые, а не все члены семьи. Об общей собственности
Общая собственность может быть двух видов - долевая и совместная. Но в настоящее время практикуется действуте только понятие «долевая».
Общая совместная собственность отличается от общей долевой собственности тем, что в совместной собственности не выделены доли, приходящиеся каждому из собственников. Однако эти доли могут быть выделены в любое время по желанию любого из собственников - если выделение долей происходит по взаимному соглашению собственников, то это соглашение составляется в письменной форме и заверяется нотариусом; если согласие не достигнуто - через суд.
Широко распространено мнение, что общая совместная собственность в случае смерти одного из собственников распределяется среди остальных собственников - однако это не так: доля умершего выделяется из общей собственности и наследуется в обычном порядке (точно так же, как и общая долевая собственность).
Федеральным законом от 26.11.2002 N 153-ФЗ в Закон «О приватизации» введена статья 3.1:
«В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными.
Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности федеральными законами не установлено иное». Как производится приватизация. Оформление права собственности
Передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется (ст.6 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»):
* органами местного самоуправления или органами государственной власти, * или предприятием, учреждением
(в зависимости от того, в чьей собственности или ведении находится жилое помещение). Какие документы нужны для приватизации
Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы (п.7 Примерного положения о приватизации):
* заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя (приложение 1 Примерного положения о приватизации), а также заявления об отказе от участия в приватизации, если не все члены семьи принимают участие в приватизации (приложение 2 Примерного положения о приватизации); * документы, подтверждающие право граждан на пользование жилым помещением (т.е. выписку из домовой книги о составе членов семьи нанимателя и копию финансового лицевого счета); * справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано; * согласие органов опеки и попечительства, если родители за несовершеннолетних детей, проживающих в данном жилом помещении, отказались от приватизации.
Срок решения вопроса о приватизации - 2 мес.
Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов (ст.8 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»).
Должностные лица, виновные в нарушении срока, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В приватизации не может быть отказано
Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данного жилого помещения не противоречит закону (п.13 Примерного положения о приватизации).
В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд. Приватизация оформляется договором передачи
Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи (приложение 3 Примерного положения о приватизации), заключаемым между двумя сторонами (ст.7 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»):
* местной администрацией, предприятием, учреждением * и гражданином (гражданами), получающим жилое помещение в собственность.
При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. Договор проходит обязательную государственную регистрацию. Договор передачи и несовершеннолетние
При оформлении гражданами договора передачи жилого помещения в их собственность в этот договор включаются несовершеннолетние (ст.7 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»):
* как проживающие совместно с этими гражданами и имеющие право пользования данным жилым помещением, * так и проживающие отдельно от этих граждан, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Право собственности и свидетельство о праве собственности
Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.7 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»). Собственникам жилого помещения выдается свидетельство о праве собственности. В свидетельстве указываются лица (лицо), которому жилое помещение передается в собственность. Как приватизируются жилые помещения, где живут только несовершеннолетние
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние (ст.2 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»):
* в возрасте до 14 лет, - передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов, с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов; * в возрасте от 14 до 18 лет, - передаются им в собственность по их заявлению, с согласия родителей (усыновителей), попечителей, и с согласия органов опеки и попечительства.
В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние,
* органы опеки и попечительства, * руководители учреждений для детей - сирот и детей, оставшихся без * попечения родителей, * опекуны (попечители), * приемные родители * или иные законные представители несовершеннолетних
в течение 3 месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям - сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Если умер гражданин, подавший заявление о приватизации жилья
Если гражданин, подавший заявление о приватизации жилья, умер (п.14 Примерного положения о приватизации):
* до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность, * либо до регистрации такого договора,
то это обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследников, если наследодатель
* выразил при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, * не отозвал свое заявление,
поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
В случае возникновения спора по поводу наследования жилого помещения вопрос решается в судебном порядке. Расприватизация
Иногда у граждан возникает необходимость расприватизировать квартиру. Например, оказалось, что приватизированную квартиру трудно обменять или что платежи за нее стали слишком большими.
Что такое расприватизация
На юридическом языке расприватизация- это расторжение договора (Постановление Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
Расторжение договора приватизации и признание договора приватизации недействительным - совершенно различные по существу юридические действия и процедуры.
Расторжение договора осуществляется при обстоятельствах, предусмотренных Законом, при условии, что сам договор был законен (совершен без нарушений).
Признание договора приватизации недействительным возможно при условии, если договор был заключен с нарушением требований законодательства. - Именно этим признание договора недействительным отличается от расторжения договора. Недействительный договор теряет силу с момента его заключения в случае признания его таковым. Расторжение договора приватизации
Расторжение договора приватизации, как любого гражданско-правового договора, всегда возможно по соглашению сторон, а если такое соглашение не достигнуто - в судебном порядке.
При нарушениях в использовании жилых помещений использовании жилого помещения не по назначению; самостоятельной перепланировке жилых помещений договор приватизации может быть расторгнут в судебном порядке.
При расторжении договора по соглашению сторон - обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения о расторжении договора.
При расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда (ст.453 ГК РФ).
Напомним, что до 1 марта 2010 года возможно расторжение договора приватизации по желанию граждан: граждане, уже приватизировавшие свое жилье, могут отказаться от права собственности на него и стать снова нанимателями, - см. До 1 марта 2010 года возможна расприватизация жилья. Признание договора приватизации недействительным
Основания признания договора приватизации жилого помещения недействительным аналогичны общим основаниям для признания сделок недействительными. Общие основания для признания сделок недействительными
Общие основания для признания сделок недействительными:
* недействительна сделка, не соответствующая закону и иным правовым актам (ст.168 ГК РФ); * недействительна сделка, совершенная с целью, противоправной основам правопорядка и нравственности (ст.169 ГК РФ); * недействительна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным, а также гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст.171, 176 ГК РФ); * недействительна сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ). * недействительна сделка, совершенная под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ); * недействительна сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК РФ).
Бывает, что квартиры приватизируют люди, хотя и не признанные судом недееспособными, но имеющие ту или иную степень психической несостоятельности, ранее обращавшиеся за психиатрической помощью. Например, лица, страдающие алкоголизмом или наркоманией. Договор - это сделка. Оспоримые и ничтожные сделки
Договор - это сделка, а правила о признании сделок недействительными регулирует Гражданский кодекс РФ. Недействительные сделки могут быть оспоримыми и ничтожными (ст.166 ГК РФ). Любая недействительная сделка влечет за собой одинаковые последствия - граждане возвращаются в исходное состояние, бывшее до заключения такой сделки.
Однако если сделка ничтожна, то не нужно доказывать ее недействительность - она недействительна в силу закона и признается такой с момента ее заключения. Если же сделка оспорима, то нужно доказывать ее недействительность в суде.
Приватизация с нарушением закона
Договор приватизации, заключенный с нарушением закона или иных правовых актов, - ничтожен.
Например, при приватизации нарушены права несовершеннолетних - нет согласия органов опеки и попечительства на их отказ от приватизации. Такая приватизация будет признана недействительной. Приватизация недееспособным или ограниченным в дееспособности
Договор приватизации, заключенный лицом, признанным недееспособным или ограниченным в дееспособности, может быть признан недействительным (ст.171, 176 ГК РФ).
Признание гражданина недееспособным или ограниченным в дееспособности осуществляется в судебном порядке.
В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина (ст.171 ГК РФ). Приватизация несовершеннолетним
Договор приватизации, заключенный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (малолетним) - ничтожен, а договор, заключенный несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей может быть признан недействительным (ст.172, 175 ГК РФ). Приватизация под влиянием существенного заблуждения
Договор приватизации, заключенный под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признан недействительным (ст.178 ГК РФ).
Договор приватизации может быть признан недействительным, если выраженная в нем воля гражданина неправильно сложилась вследствие заблуждения и поэтому приватизация влечет для него иные правовые последствия, чем он рассчитывал. При этом значение имеет только заблуждение, признанное существенным, т.е. существенным для обстоятельств данного гражданина.
Приватизация под влиянием обмана, насилия, угрозы
Договор приватизации может быть признан недействительным, если он совершен под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст.179 ГК РФ).
Обман - это умышленное введение в заблуждение одной стороной сделки другой стороны. Это может быть и сообщение ложных сведений, и умалчивание информации. Насилие - это причинение участнику сделки или близким ему лицам физических или душевных страданий с целью принудить к совершению сделки. Угроза - это психическое воздействие на волю лица, которое может выражаться в заявлении о причинении насилия, если лицо не заключит сделку. Для признания договора приватизации недействительным угроза должна быть значительной и реальной, а не предположительной. Последствия признания приватизации недействительной
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст.167 ГК РФ).
Если договор приватизации признан недействительным, то квартира снова переходит в государственную или муниципальную собственность, а бывший собственник квартиры снова становится ее нанимателем.
Если эта квартира была, например, впоследствии продана или обменена, то могут пострадать все участники сделок, совершившихся после приватизации той квартиры, договор относительно которой признан недействительным.
Поэтому при покупке или мене квартиры нужно очень внимательно исследовать документы на предлагаемую приватизированную квартиру - когда она была приватизирована, не проживали ли там несовершеннолетние или недееспособные и т.п. - т.е. необходимо проверить по возможности все обстоятельства, чтобы убедиться, что относительно этой квартиры не была ранее совершена сделка, которая может быть признана недействительной. Иск о недействительности приватизации
Иск о признании договора приватизации жилья недействительным может быть подан в суд следующими лицами:
* гражданами, принявшими участие в приватизации; * другими заинтересованными лицами (например, членами семьи собственников); * иными гражданами (опекуном, попечителем и др.); * прокурором в некоторых случаях; * органами опеки и попечительства в защиту интересов несовершеннолетних или недееспособных; * органами государственной власти или органами местной администрации.
Ответчиком по спорам, связанным с расторжением договоров приватизации или признанием договора приватизации недействительным, в зависимости от того, с кем был заключен договор приватизации, могут быть:
* местная администрация; * предприятие или учреждение, с которым заключен договор.
Неправомерно указывать в качестве ответчика жилищно-эксплутационные органы, так как они всего лишь занимаются оформлением договоров приватизации и не выступают стороной договора. Пример искового заявления
В исковом заявлении о признании договора приватизации недействительным Вам следует указать не только основание недействительности договора - Вам необходимо убедить суд, что указанные обстоятельства имели место.
См. Исковое заявление о признании недействительным договора передачи в собственность жилого помещения В течение какого срока можно предъявить иск
Требование о признании договора приватизации жилья недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его подписания (ст.195, 196 ГК РФ). В случае пропуска срока по уважительной причине, этот срок может быть продлен судом (ст.205 ГК РФ).
Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст.195 ГК РФ). Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст.196 ГК РФ). В случае пропуска срока по уважительной причине, этот срок может быть продлен судом (ст.205 ГК РФ). Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (для оспоримых сделок), либо со дня когда началось исполнение сделки (для ничтожных сделок). Решение суда о расприватизации нужно зарегистрировать
Если суд принял решение о расприватизации жилого помещения, то данное решение суда, вступившее в законную силу, следует зарегистрировать в регистрационных органах (регистрационной палате, БТИ и др.).
В Москве - в департаменте муниципального жилья, для регистрации следует представить: - не менее двух копий решения суда; - подлинник договора передачи жилья в собственность и свидетельства о собственности на жилище (или отметку в решении суда об их местонахождении); - паспорта всех собственников (если один из сособственников не является на регистрацию, то необходимо представить выписку из домовой книги с указанием паспортных данных); - справку из РЭУ об отсутствии задолженности по квартплате.
